Il Decreto Bersani bis

La portabilitÓ del mutuo

Il Decreto Legge n. 7 del 31 gennaio 2007 convertito in Legge 2 aprile 2007 n.40, più conosciuto come “decreto Bersani bis”,  ha allargato  il concetto di portabilità anche ai mutui, ai contratti di apertura di credito e ad altri finanziamenti concessi da banche, istituti finanziari o enti previdenziali ed altri intermediari bancari e finanziari (art.8 Legge 2 aprile 2007 n.40).

Quando si parla di portabilità del mutuo s'intende il fatto che, colui che ha contratto un mutuo con una banca, possa trasferire il suo debito ad un'altra banca, verosimilmente perchè gli vengono concesse condizioni migliori.

Più che di portabilità di mutuo, sarebbe più corretto parlare di portabilità dell'ipoteca poiché, qualora venga stipulato un nuovo contratto di finanziamento, l'operazione porta con sè la precedente ipoteca.

Giuridicamente la portabilità del mutuo si concretizza attraverso l’istituto della surrogazione di cui all’art.1202 del Codice Civile (surrogazione per volontà del debitore) che regolamenta appunto il subentro della nuova banca nella garanzia ipotecaria già iscritta a favore dell’originario creditore.

L’istituto della surrogazione per volontà del debitore esisteva già nel Codice Civile prima dell’intervento del decreto Bersani bis e pertanto la novità del provvedimento normativo sta nel fatto che ora non è più legittimo che la Banca  ostacoli il debitore nell’esercizio di questa facoltà impedendogli o rendendo oneroso l’esercizio della surrogazione.

Altra peculiarità del provvedimento sta nel fatto che la surrogazione per volontà del debitore non comporta la perdita dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa.

L'atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e deve poi essere annotata d'ufficio nei registri immobiliari a cura del conservatore senza che il contraente-consumatore debba farsi carico di compilare una nota, ma semplicemente sulla scorta del titolo, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione (vedi art.2843 del Cod.Civ.).

Per effetto della surrogazione per volontà del debitore la nuova banca subentrerà pertanto nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario, e ciò dovrà risultare nei Registri Immobiliari da un'annotazione a margine dell'ipoteca stessa.

La sostituzione del mutuo attraverso la surrogazione del nuovo creditore nella garanzia ipotecaria già iscritta può portare ad un risparmio dei costi qualora, per accendere un rapporto contrattuale con una nuova banca e per sostituire il mutuo, non si renda necessario cancellare la vecchia ipoteca ed iscriverne una nuova e cioè se al notaio non verrà richiesto di iscrivere una nuova ipoteca, ma semplicemente di stipulare un nuovo mutuo ed annotare la surrogazione.

E' chiaro che, nel caso in cui al notaio non venga richiesto di iscrivere una nuova ipoteca, ma semplicemente di stipulare un nuovo mutuo ed annotare la surrogazione, costui avrà l'onere di accertare e garantire alla nuova banca la validità dell’ipoteca già iscritta.

Infine occorre sottolineare che, qualora il contratto originario prevedeva una penale per estinzione anticipata, questa andrà comunque riconosciuta al vecchio creditore a compensazione della perdita dell'operazione, anche se  potrà essere ridotta qualora esistano le condizioni  previste dal decreto Bersani bis.